Kira Geliri Olanlar Dikkat: Beyanname, İstisna ve Gider Kuralları

Evini ya da işyerini kiraya veren kişiler için devlet tarafından belirlenen bir yükümlülük vardır: kira gelir vergisi.
Bu vergi, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında “gayrimenkul sermaye iradı” olarak tanımlanan gelir türüne girer.
Yani bir daire, dükkân ya da arsa gibi taşınmazı kiraya verip bu işlemden düzenli bir kazanç elde ediyorsanız, bu gelir vergilendirilmeye tabidir.

Kira gelir vergisi, mülk sahibinin elde ettiği kira bedeline göre yıllık olarak hesaplanır ve her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenen oranlarla devlet hazinesine ödenir.

Bu vergi:

• Sadece nakit alınan kira gelirini değil, bazen ayni şekilde alınan gelirleri de kapsayabilir.
• Konut ve işyeri kiraları arasında bazı farklılıklar bulunur.
• Belirli bir miktarın altında kalan gelirler için istisna hakkı da tanınmaktadır (örneğin 2025 yılı için bu sınır 33.000 TL’dir).

Özetle, kira gelir vergisi, elde edilen kazancın devlete beyan edilmesi ve belirlenen oranda vergisinin ödenmesiyle ilgili bir yükümlülüktür.

Kimler Kira Gelir Vergisi Ödemek Zorundadır?

Her ev sahibi kira vergisi öder mi? Aslında hayır. Ancak belirli koşullar sağlandığında, kira geliri elde eden herkes bu vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Konut kiraya veren kişiler:
Eğer bir konutun sahibisiniz ve bu konuttan yıllık 33.000 TL’yi (2025 yılı için geçerli istisna tutarı) aşan bir gelir elde ediyorsanız, kira gelir vergisi ödemeniz gerekir.

İşyeri kiraya veren kişiler:
İşyeri kiralarında istisna uygulanmaz. Yani işyerini kiraya veren biri, istisna sınırı olmaksızın elde ettiği tüm kira gelirini beyan etmek zorundadır. Üstelik bu kiralamalarda stopaj uygulaması da söz konusudur. (Kiracı, verginin bir kısmını kaynaktan keser ve devlete öder.)

Birden fazla evi olanlar:
Birden fazla konut kiraya verilmişse, toplam gelir istisna tutarını geçiyorsa, vergi ödenmelidir. Her mülk için ayrı ayrı değil, toplam kazanç üzerinden hesaplama yapılır.

Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları:
Eğer Türkiye’deki mülklerinden kira geliri elde ediyorlarsa, yine beyanname vermek ve vergilerini ödemek zorundadırlar. Türkiye’de ikamet etmemek, bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Akrabaya kiraya verilen konutlar:
Evinizi eşinize, çocuğunuza ya da bir yakınınıza sembolik bir rakamla kiraya verdiğinizi söyleseniz bile, eğer konutta yaşıyorlarsa vergi dairesi bu durumu “bedelsiz kullanım” olarak değerlendirmez. Emsal kira bedeli esas alınarak vergi istenebilir.

2025 Yılı İçin Kira Gelir Vergisi Ne Kadar?

Kira gelir vergisi ne kadar sorusu her sene merak konusu. Bu oran her yıl açıklanan istisna tutarına ve gelir dilimlerine göre hesaplanır.
2025 yılı itibarıyla konut kiralarında gelir vergisinden muaf tutulan istisna tutarı 33.000 TL olarak belirlenmiştir.
Yani bir yıl içinde toplam kira geliri bu tutarı aşmıyorsa, herhangi bir vergi ödemesi yapılmaz. Ancak aşılması durumunda, sadece aşan kısım değil, toplam gelir vergilendirilir.

Örnek Hesaplama:

Yıllık kira gelirinizin 60.000 TL olduğunu varsayalım:

• 33.000 TL’si istisna dışında tutulur
• Kalan 27.000 TL için vergi dilimlerine göre hesaplama yapılır

2025 Vergi Tarifesi (Örnekleme Amaçlı):

• 0 – 110.000 TL arası: %15
• 110.001 – 230.000 TL arası: %20
• 230.001 – 580.000 TL arası: %27
• 580.001 – 3.000.000 TL arası: %35
• 3.000.001 TL ve üzeri: %40

Not: Bu dilimler tüm gelirlerinizin toplamına göre belirlenir.
Sadece kira değil, maaş, serbest meslek ya da diğer gelirleriniz varsa onlar da dahil edilir.

İşyeri kiralamalarında ise stopaj uygulanır. Kiracı, kira bedelinin %20’sini vergi olarak keser ve doğrudan devlete öder. Bu da ev sahibi için mahsup edilecek bir vergidir, ancak yine de beyanname verilmesi gerekir.

Beyanname Nasıl ve Ne Zaman Verilir?

Kira geliri elde eden mülk sahipleri, belirli tarihler arasında gelirlerini beyan etmekle yükümlüdür. Bu işlem hem zamanında hem de doğru şekilde yapılmazsa, cezai yaptırımlarla karşılaşmak mümkündür.

Beyan Dönemi:

Kira gelir vergisi beyannamesi, her yıl mart ayında verilir.
2025 yılı için beyanname verme süresi: 1 Mart – 31 Mart 2026 tarihleri arasında olacaktır.

Nereden Verilir?

• Hazır Beyan Sistemi üzerinden e-Devlet bilgileriyle giriş yaparak,
• Ya da Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr) üzerinden manuel beyanname doldurarak işlemler gerçekleştirilebilir.

Gerekli Bilgiler:

• Kira sözleşmesi
• Yıllık elde edilen toplam kira geliri
• Stopaj belgeleri (işyeri kiralamalarında)
• İndirilebilecek giderler (örneğin sigorta, tadilat gibi belgelenebilir harcamalar)

Ödeme Dönemi:

Vergi, genellikle 2 taksit hâlinde ödenebilir:

1. taksit: Mart ayı içinde
2. taksit: Temmuz ayı içinde

Kira Gelir Vergisinden Düşülebilecek Giderler Nelerdir?

Kira geliriniz üzerinden vergi öderken bazı giderleri düşme hakkınız vardır. Bu giderler sayesinde vergilendirilecek gelir tutarı azalır, dolayısıyla ödeyeceğiniz vergi de düşer.

Vergi hesaplamasında iki yöntemden biri seçilir:

1. Götürü Gider Yöntemi

Bu yöntemde, elde ettiğiniz kira gelirinin %15’i gider olarak otomatik düşülür.
Hiçbir fatura veya belge sunmanıza gerek yoktur.

Örnek:
60.000 TL kira geliriniz varsa, %15’i olan 9.000 TL gider kabul edilir.
Kalan 51.000 TL üzerinden vergi hesaplanır.

Not: Götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl boyunca bu yöntemi değiştiremez.

2. Gerçek Gider Yöntemi

Bu yöntemde, belgeli giderlerinizi tek tek düşersiniz.
Düşülebilecek bazı gider kalemleri şunlardır:

• Kiraya verilen gayrimenkule ilişkin tadilat ve bakım giderleri
  
• Sigorta primleri
  
• Emlak vergisi
  
• Yıllık amortismanlar
  
• Konut kredisi varsa, faiz ödemeleri
  
• Kiraya verilen taşınmaz için ödenen komisyon ücretleri

Eğer giderleriniz yüksekse ve belgeleriniz tam ise, gerçek gider yöntemi sayesinde çok daha düşük vergi ödeyebilirsiniz.